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第一章我国土地权利物权化建设中的疑难问题1

一、土地权利的物权化保护问题3

（一）土地权利物权化保护的重要意义3

（二）用益物权——我国土地权利物权化建设的重点5

（三）《土地管理法》与《物权法》的关系9

二、地役权——我国土地用益制度的新突破13

（一）地役权的概念和特点14

（二）地役权与相邻权的区别15

（三）地役权设定和行使中应注意的几个实务问题17

三、不动产登记制度——土地权利物权化建设的基础20

（一）物权变动的公示原则20

（二）合同效力与登记效力的区分23

（三）不动产登记机构的责任及行为限制25

（四）我国不动产登记制度创新28

第二章集体土地征收（征用）中的疑难问题35

一、《物权法》对农村集体土地征收补偿标准的新规定37

（一）首次将社会保障费用纳入征地补偿范围38

（二）突出强调了征地补偿款的足额支付39

（三）突出强调了耕地保护和土地征收程序39

二、征地前提——“公共利益”认定问题40

（一）应将“公共利益”的界定列入征地听证内容40

（二）应将“公共利益”的界定纳入司法审查范围42

三、土地征收补偿标准如何确定42

（一）制定征地补偿标准的指导思想应当调整43

（二）农民所获补偿与被征土地改变用途后的价格落差不应过大45

（三）目前征地补偿的立法标准不合理46

（四）征地补偿标准应当如何确定47

四、征地补偿款分配争议51

（一）征地补偿款的构成及分配之争51

（二）征地补偿款分配纠纷的立案条件之争53

（三）农村集体经济组织成员资格的确认之争58

（四）几种特殊情形的农村集体经济组织成员资格的确认61

第三章农村集体土地使用权流转中的疑难问题63

一、农村建设用地使用权流转方式及相关法律问题65

（一）集体建设用地使用权流转的原因65

（二）集体建设用地使用权流转的意义及主要形式67

（三）目前农村集体建设用地使用权流转中存在的主要问题及规制建议72

二、农村宅基地转让行为的效力认定78

（一）农村宅基地转让行为的效力认定依据78

（二）确认农村宅基地转让行为效力的基本价值取向81

（三）农村宅基地转让几种不同情况的效力认定原则84

（四）农村宅基地和房屋转让合同被确认无效的法律后果87

三、农村土地承包经营权流转中的疑难问题分析89

（一）农村土地承包经营权的法律性质89

（二）农村土地承包经营权流转方式及难点分析94

第四章国有土地使用权划拨制度中的疑难问题111

一、国有土地使用权划拨制度的适用范围及制度缺陷113

（一）我国土地使用权划拨制度的建立及适用范围113

（二）土地使用权划拨制度存在的主要问题116

二、国企改革中划拨土地使用权的处置119

（一）国企改革中土地使用权的处置方式119

（二）国企改革中土地使用权处置程序及应注意的问题121

三、划拨土地使用权转让合同的效力认定及性质转化123

（一）划拨土地使用权转让合同的效力认定标准123

（二）划拨土地使用权转让合同的性质转化128

四、将划拨用地上房屋有偿出租行为的效力认定134

（一）出租划拨土地上的房屋的法定条件135

（二）出租划拨土地及其地上房屋的效力认定标准137

五、经济适用住房采用划拨方式供地的弊端及解决对策138

（一）经济适用住房用地供应方式的政策和法律依据138

（二）经济适用住房采用划拨方式供地的弊端139

（三）解决经济适用住房用地问题的对策141

第五章国有土地使用权出让制度中的疑难问题145

一、土地使用权出让合同性质之争147

（一）土地使用权出让合同性质之争的实践意义147

（二）当前理论界对土地使用权出让合同的几种不同观点148

二、土地出让合同的效力认定151

（一）土地出让合同效力认定的法律依据151

（二）以协议方式出让经营性土地使用权的合同效力认定152

（三）协议出让国有土地使用权合同无效的过错责任承担155

三、《物权法》关于土地使用期限届满后处理规定的不足及操作障碍156

（一）问题的缘由156

（二）《物权法》新规定的不足之处和操作困难158

（三）破解土地使用期限届满处理难题的思路选择161

四、收回土地使用权的条件及法律后果分析164

（一）收回土地使用权的法定条件164

（二）土地使用权收回的适用原则165

（三）土地使用权收回后已收到的土地出让金可以不返还吗166

（四）已经抵押、开始预售或被法院查封的土地使用权可否收回168

五、土地使用权转让的量化限制条件有无必要174

（一）对土地使用权转让量化条件设置的争议174

（二）为土地使用权转让设置量化限制条件的背景和目的175

（三）土地使用权转让的量化限制条件应适时取消176

第六章国有土地使用权转让中的疑难问题179

一、国有土地使用权转让合同的定义及司法意义181

（一）国有土地使用权转让合同的定义181

（二）土地使用权转让定义的司法意义182

二、国有土地使用权转让合同的效力认定183

（一）司法领域对国有土地使用权转让合同效力认定原则183

（二）国有土地使用权转让合同的主要无效情形187

三、国有土地使用权转让中的常见纠纷及预防192

（一）土地使用权转让合同纠纷的主要表现形态192

（二）如何预防土地使用权转让合同纠纷196

第七章合作开发房地产合同中的疑难问题201

一、合作开发房地产合同的概念演变及其法律特征203

（一）合作开发房地产合同的概念演变203

（二）合作开发房地产合同的法律特征203

二、合作开发房地产合同的效力认定204

（一）合作开发房地产合同效力认定的变化204

（二）以划拨土地使用权作为投资合作开发房地产合同的效力认定及补正原则206

（三）开发经营资质对于合作开发房地产合同效力的影响210

三、合作开发房地产合同履行中的常见纠纷及处理213

（一）房地产合作开发合同被确认无效的后果及责任承担213

（二）因合作开发房地产合同履行中投资额增加引发的争议218

（三）因合作当事人未足额出资引发的争议220

（四）因合建项目建筑面积增减引发的争议及处理225

第八章土地使用权抵押中的疑难问题处理233

一、《物权法》对于抵押物转让限制性规定的立法变化及利弊分析235

（一）我国立法对于抵押物转让限制性规定的演变过程235

（二）《物权法》对抵押物转让采用严格标准的利弊分析236

（三）抵押物转让的实务操作建议240

二、抵押权与工程价款优先权的冲突及解决242

（一）工程价款优先于抵押权的法理基础243

（二）工程价款优先权实现时应注意的问题244

（三）优先受偿权与抵押权等他项权利冲突的司法救济245

（四）抵押权人面对优先受偿权的风险控制247

三、划拨土地使用权抵押的条件及规制249

（一）划拨土地使用权的抵押条件249

（二）防止假借抵押方式变相转让划拨土地使用权251

四、农村集体土地使用权抵押问题252

（一）农用地可否抵押252

（二）关于非农建设用地以及其他农村集体土地使用权的抵押问题253

五、抵押权与地上新增房屋买受人的权利冲突255

（一）权利冲突的根源255

（二）权利冲突的解决257

六、土地使用权与房屋的重复抵押及其法律后果260

（一）《物权法》关于重复抵押的立法变化260

（二）重复抵押的设定方式261

（三）重复抵押并不必然引发权利冲突262

第九章土地违法行为及其处罚265

一、土地违法行为的主要表现形式及新动向267

（一）土地违法行为的主要表现形式267

（二）土地违法行为的新动向271

二、政府土地违法行为的动因分析275

（一）政府土地违法的主客观原因276

（二）对政府土地违法行为的规制建议281

三、土地违法的刑事责任及追究难点分析285

（一）土地违法刑事责任及其构成要件285

（二）土地违法行为罪与非罪的界限287

（三）土地违法刑事责任难追究原因何在289

附录常用法律法规及司法解释295

中华人民共和国物权法297

中华人民共和国土地管理法325

中华人民共和国土地管理法实施条例340

中华人民共和国城市房地产管理法350

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例360

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释366

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定370

协议出让国有土地使用权规定375

划拨土地使用权管理暂行办法378