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绪论：常年法律服务协议的签订1

一、案例简介3

二、实物展示5

常年法律服务协议5

三、相关背景链接9

北京惠运开发集团简介9

四、相关专栏9

全程法律服务的前景和应当注意的问题9

第一部分　房地产开发中的法律服务第一章　房地产项目的立项与审批中的非诉讼法律服务13

一、背景简介15

二、实务操作15

（一）申报规划要点以获取规划要点通知书16

（二）获取选址规划意见通知书16

（三）可行性研究报告的编制及申请审批17

（四）申报建设用地规划许可证18

（五）办理建设用地批准书19

（六）申请建设用地规划设计条件及建设项目规划、设计方案20

（七）申报初步设计21

（八）获取初步设计批复21

（九）申报建设工程规划许可证21

（十）申请办理建设工程规划许可证21

（十一）领取“房地产开发项目手册”22

（十二）办理拆迁许可证22

三、相关专栏23

（一）房地产开发的主要程序23

（二）土地储备和一级开发相关规定25

四、实物展示26

（一）建设工程可行性研究合同26

（二）建设项目规划审批申报表28

（三）建设用地规划许可证30

（四）建设用地规划许可证附件31

（五）建设工程规划许可证32

（六）建设工程规划许可证附件33

（七）北京市房地产项目开发流程图34

（八）北京市固定投资项目审批程序改革流程（适用于采取招标、拍卖方式获得土地使用权的投资项目）38

（九）北京市固定投资项目审批程序改革流程（适用于经市政府批准采取协议出让方式获取土地使用权的投资项目）40

五、相关法律链接42

第二章　房地产项目用地取得中的法律服务47

第一节 以招拍挂方式受让土地使用权49

一、背景介绍49

二、实务操作49

（一）国有土地使用权出让51

三、相关专栏51

（二）国有土地使用权转让60

（三）国有土地使用权租赁61

四、实物展示62

（一）招标出让程序流程图62

（二）国有土地使用权出让合同63

（三）中华人民共和国国有土地使用证67

五、相关法律链接68

第二节　利用股权转让的办法实现项目转让72

一、背景介绍72

（一）接案经过73

（二）律师提供的初步咨询意见73

（三）律师的相关调查及分析74

（四）关于项目转让的方案设计74

（一）公司股权转让形式下的房地产转让定义75

（二）项目公司股权转让与常规的公司股权收购交易的区别75

二、相关专栏（一）75

（三）公司股权转让形式下的房地产转让优缺点分析76

（四）公司股权转让形式下的房地产转让程序76

（五）公司股权转让形式下的房地产转让风险分析77

三、实物展示80

（一）项目转让合作合同80

（二）补充协议85

（三）股权转让协议一86

（四）股权转让协议二91

（五）公司股东大会决议95

四、相关专栏（二）95

（一）有限公司股权转让的方式95

（二）股权转让的条件96

（三）房地产项目转让合同的主要条款97

（四）制作房地产项目转让合同应注意的问题98

（五）房地产开发项目转让的要件99

五、相关法律链接99

第三节　通过参与国企改制受让土地使用权107

一、背景介绍107

二、实务操作107

（一）国企改制的程序107

（二）国企改制中土地政策的特殊规定108

（三）土地评估和方案审批109

三、相关专栏111

（一）国企改制中划拨用地变为出让用地的程序111

（二）国企改制中国有土地的租赁使用114

（三）国企改制中以国有土地使用权出资入股115

四、实物展示116

国企改制资产处置方案116

（四）国企改制中继续保留划拨用地的条件116

五、相关法律链接117

第三章 房地产项目融资中的法律服务121

第一节　项目公司股权融资123

一、背景介绍123

二、实务操作124

（一）为房地产开发企业提供项目融资法律服务124

（二）为投资者提供投资法律服务126

三、实物展示129

（一）项目融资需要提供的文件清单129

（二）项目投资法律尽职调查清单130

（三）股权转让法律意见书133

四、相关专栏134

新《公司法》对有限责任公司股权设置的规定为房地产股权融资带来的新契机134

一、背景介绍136

五、相关法律链接136

第二节　房地产信托计划融资136

二、实务操作137

（一）信托法律关系137

（二）信托财产的独立性138

（三）房地产项目集合资金信托计划139

三、实物展示141

（一）房地产项目集合资金信托计划141

（二）房地产项目集合信托协议146

四、相关专栏153

（一）股权信托153

（二）房地产投资基金155

五、相关法律链接156

第四章　外商投资房地产项目的法律服务159

一、背景介绍161

二、实务操作162

三、实物展示163

（一）中外合资房地产企业股权转让合同163

（二）中外合资企业章程171

四、相关专栏176

（一）外商投资房地产的操作步骤176

（二）外商直接投资购买物业177

（三）合作开发178

（四）通过金融工具间接投资（QFII）179

五、相关法律链接180

第五章 建设工程招投标活动中的律师服务183

一、背景介绍185

二、实务操作185

（一）建设工程施工公开招标流程图189

三、实物展示189

（二）建设工程开工证190

四、相关专栏190

（一）建设工程招投标的概念190

（二）建设工程招投标的意义190

（三）律师可以为投标人（建筑企业）提供服务的内容190

五、相关法律链接192

第六章　建设工程合同签订与履行中的律师服务195

第一节　建设工程承包合同签订中的法律服务197

一、背景介绍197

二、实务操作197

（一）建设工程合同签订中应当注意的问题197

（二）遏制不规范转分包工程的对策201

三、实物展示202

建设工程施工合同一般应当具备的条款202

四、相关法律链接206

第二节　律师对建设工程合同履行中常见纠纷的介入211

一、背景介绍211

二、律师的前期接洽212

三、相关专栏214

四、相关法律链接215

五、律师对诉讼过程的参与218

六、律师办案感想222

第二部分 商品房销售中的法律服务第七章　商品房销售中的非诉讼法律服务227

一、背景简介229

二、实务操作229

（一）售楼律师工作程序229

（二）商品房预售合同的签订230

（三）商品房买卖合同补充条款的签订233

（一）法律服务协议书240

三、实物展示240

（二）建设部颁布的商品房买卖合同243

（三）房屋认购协议书251

（四）商品房住宅使用说明书（样本）252

（五）商品房住宅质量保证书（样本）254

（六）北京市商品房预售许可证255

（七）中华人民共和国房屋所有权证255

（八）中华人民共和国房屋他项权证257

四、相关专栏258

（一）认购书的效力258

（二）关于定金问题259

五、相关法律链接260

第八章　律师对商品房销售常见纠纷的介入267

第一节　商品房销售诉讼案例（一）269

一、案情简介269

二、前期接洽：当事人提供起诉相关资料272

三、前期接洽：律师的初步判断274

四、委托代理协议的签署276

五、对诉讼案件的处理276

六、相关法律链接278

七、仲裁准备阶段279

八、制作授权委托书282

九、收集并分析有关证据、起草答辩状282

十、起草代理词285

十一、仲裁开庭实录290

十二、仲裁裁决291

十三、办案感想292

第二节　商品房销售诉讼案例（二）294

一、案情简介294

二、前期接洽：当事人提供起诉相关资料295

三、前期接洽：律师的初步判断298

四、委托代理协议的签署、授权委托书的制作299

五、收集并分析有关证据、起草答辩状299

六、一审庭审302

七、一审判决303

八、相关专栏（一）304

商品房买卖合同纠纷综述304

九、相关专栏（二）311

对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》若干问题的评析311

第三部分　物业管理中的法律服务第九章　物业管理中的非诉讼法律服务319

一、背景介绍321

二、实务操作321

（一）前期物业管理服务协议的签订321

（二）物业管理委托合同的签订322

（三）业主公约的订立325

三、相关专栏326

（一）物业及物业管理的概念326

（二）物业管理的特征327

（三）物业管理法律关系327

（四）物业管理公司与房地产开发商之间的关系328

（五）物业管理公司与业主委员会的关系328

（六）业主的权利和义务329

（七）业主公约的法律性质330

四、实物展示331

（一）前期物业管理服务协议331

（二）物业管理服务合同336

（三）业主公约341

（四）业主大会章程349

（五）业主大会议事规则357

五、相关法律链接361

第十章　律师对物业管理纠纷的介入367

一、案情简介369

二、前期接洽：当事人提供起诉相关资料370

三、前期接洽：律师的初步判断372

四、委托代理协议的签署374

五、制作授权委托书374

六、收集并分析有关证据、起草答辩状374

七、进行证据交换380

八、起草代理词381

九、一审庭审384

十、一审判决384

十一、上诉与二审386

十二、二审判决386

十三、相关专栏：物业管理纠纷综述387